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贝壳研究院发布年度市场报告 中国房地产进入全流通时代

2019-01-16 12:56 来源:中国新闻网 参与互动 
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  中新网12月28日电 “房地产行业的全流通时代已经到来,新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强,它们之间不再孤立分割,而是互生互联。”在12月27日举办的贝壳思享会上,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示,2018年是房地产市场深刻调整的一年,面对行业变局,以往的市场分析思路逐渐失效,新的市场机制正在显现。

  明年房地产市场二手触底、新房放量

  走过2018年这一“深度调整”年,房地产发展脉络发生了哪些变化,市场在2019年究竟走向如何?在此次活动上,贝壳研究院《2018年全国房地产市场年度报告》(以下简称《报告》)正式发布,以数据复盘2018年新房、二手、租赁三大市场趋势演变,探明2019年市场动向。

  《报告》显示,2018年是本轮调控的峰值期,2018年以来房地产政策延续2017年的高压状态,22个城市加码或开启限购政策,6个城市或地区执行限贷,17个城市实行限售政策。在政策修补中,调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势,基本达到2015年以来高位。

  在政策高压下,2018年房地产市场仍在高位,但基本结束增长势头,全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。贝壳研究院数据显示,2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平,与去年持平;而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态,预计全年成交420万套,略低于2017年的421万套。

  杨现领对市场下行的逻辑总结道:“高房价抑制了潜在购房需求的进入,也使得曾经过热的换房链条冷却下来,致使房价全线回落,市场自身的负反馈作用已经显现。”他分析指出,2019年政策调控可能出现几个变化,一是调控主体由中央转向地方,更加有助于精准调控,科学调控。二是调控方式由调控交易转向调控供给结构,可能会减少对交易环节的行政管制。三是政府职能回归到住房保障,比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支持等。

  值得注意的是,今天房地产调控政策面临的约束今非昔比,不仅有经济下行的压力,还有债务的压力,资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此《报告》认为,2019年的政策面更大可能性是中温放松,既不会大刺激,也不会过于紧张。市场调控政策调整主要在购房资格管制、价格管制、金融管制及流通管制四个方面。

  在政策宽松与基本面收紧的组合里,2019年各线城市市场表现的分化会更加突出,《报告》分析了明年房地产市场将出现的几个关键趋势:一是“二手触底”:随着市场的回温、限售政策的松绑,卖一买一的换房需求会更容易释放,明年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响,明年二手房市场将结束继续下行的态势。二是“一线底火”:作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升,首次置业需求将加快进入市场,带动换房改善链条活跃;三是“二线压仓”,2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势,2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。第四,“新房放量”:2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会分流二手房市场的需求。

  中国房地产市场进入全流通时代

  市场结构的变化也演进出一些难以解释的房地产现象,而这些“难以解释”恰恰意味着原有解释框架的失效。传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场,或者将新房二手房视为同一市场,忽视了不同市场交易逻辑之间的差异,也忽视了不同市场之间的相互影响。尤其是,传统理论几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外,忽略了两者之间应有的关联。

  贝壳研究院认为,当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”,相应地,其分析框架也应当引入全流通的概念。所谓全流通是指,新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 杨现领
贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 杨现领

  “今天的市场已经进入‘全流通’格局,交易的冷暖变化、周期起伏取决于租赁、新房、二手房三个市场之间交互的方式、时机与动能。这背后的市场机制是‘交易乘数’,即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场,这一次交易会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。”杨现领表示,全流通不仅是市场发展趋势,同时也是理解中国房地产市场现象的一种分析框架。

  杨现领进一步分析道,全流通框架对于市场的启示在于必须重视租赁、新房、二手房之间的均衡。实际上,租赁市场是否完善对于一个城市的房价有着重要影响。一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择,进入交易的迫切度低,需求释放节奏缓慢。而新房产品线的丰富程度也有助于降低房价——如果新房市场的供给结构合理,产品线丰富,给年轻人的选择更多,第一次购房的年轻人可以更多地选择选择新房满足首次置业需求,从而使得交易乘数更低。

  “如果新房价格过高或产权结构不完整,如实行限价或共有产权等,就会产生对二手房的‘过度挤压’。”杨现领表示,市场存在内在的不稳定性,在交易乘数的作用下,市场容易急涨急跌,内在的波动性被放大。例如,当房价高到一定程度,或者居民杠杆加到一定程度时,交易链条会反向收缩,乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。

  事实上,在全流通的市场视角下,中国房地产独特、难懂的现象也能够得到很好的解释。全流通框架认为,房地产市场的繁荣取决于、潜在购房者的质量、潜在购房者的转换能力和存量房乘数效应的大小三个方面。例如,潜在购房者的转换能力取决于购房、租赁和非正规市场之间的互动性,只有潜在购房需求能够顺利实现转换,市场繁荣才可持续。

  “政策应支持有房的人换房改善,而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭,换房改善是核心需求,他们的支付能力最强,存在进一步加杠杆的空间。”而全流通框架对政策的启示则在于中性的价值观。杨现领认为,在经济下行周期,稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。但对于无房的年轻人,也不宜再鼓励加杠杆买房,而是应该发展租赁市场,特别是机构化租赁,给他们更多的居住选择。

【编辑:李雨昕】
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